基金脱虚入实需降楼房买卖市场“虚火”

来源:http://www.midas-diana.com 作者:家居装修 人气:177 发布时间:2019-11-23
摘要:今年1-4月,全国民间投资增速持续回落至5.2%,低于同期全社会固定资产投资增速5.3个百分点。4月,全国70个大中城市中价格环比上涨的城市有65个,合肥、厦门、南京和未列入70大中城

今年1-4月,全国民间投资增速持续回落至5.2%,低于同期全社会固定资产投资增速5.3个百分点。4月,全国70个大中城市中价格环比上涨的城市有65个,合肥、厦门、南京和未列入70大中城市统计的苏州等二线楼市“四 小龙”房价领涨全国。当前,我国这种民间投资增长持续放缓和热点城市房地产市场急剧升温的鲜明反差,一定程度表明社会资金存在脱实入虚的冲动,不可避免会 降低社会实业投资的意愿。为有效引导社会资金脱虚入实,需要有效抑制住宅等资产价格过快上涨,减少民间投资壁垒,提供优惠财税金融政策,营造社会经营实业 氛围。

今年以来我国热点城市土地市场异常火爆,地价竞拍激烈、溢价率超过100%的情况较为常见,各种形式的“地王”项目已经超过150宗,较上年同期出现明显增长。“地王”项目资金及其后的开发建设资金主要来源于金融体系融资,“地王”价格快速上涨能否顺利向房价传导存在不确定性,需要高度关注“地王” 风险对金融体系资产质量的冲击。

当前我国社会资金存 在脱实入虚的冲动,除产能过剩、市场需求不振等原因外,房价高位过快上涨应该说是最主要的驱动因素。虽然房地产业也是实体经济重要组成部分,但房价高位快 速上涨对居民收入和市场租金的过度偏离,导致房地产业资金出现了“房地产融资—购买房地产—房地产再融资”的体内自我循环,以及大量吸纳社会新增融资的运 行特征。

地王项目背后受到资金推动

2016年一季度,我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%,增速比上年末高出1.3个百分点,比各项贷款增速高出7.5个百分点;一季 度增加1.5万亿元,同比多增5045亿元,增量占同期各项贷款增量的32.5%,较上年同期提高1.9个百分点。社会资金蜂拥也点燃了热点城市土地市 场,截至5月15日,包括北上广深等四个一线城市及南京、苏州、合肥等二线城市在内的21个热点城市,今年共产生110个地王项目,“高单价、高总价、高 溢价率”成为共同特征。

据中原地产数据,截至2016年5月 25日,今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元,平均成本6283元/平方米,比去年同期增长48.4%。房地产业是资金密集型行业,也是金 融体系融资投放重点。2016年一季度我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%,增速比上年末高出1.3个百分点,比各项贷款增速高出7.5个百分 点;一季度增加1.5万亿元,同比多增5045亿元,增量占同期各项贷款增量的32.5%,较上年同期提高1.9个百分点。在金融机构表内贷款之外,各种 形式资产管理计划还通过嵌套方式向房地产企业提供融资,导致社会资金进一步向房地产企业聚集。据国家统计局数据,2016年1~4月,全国房地产开发企业 到位资金同比增长16.8%,增速比1~3月份提高2.1个百分点,较上年同期回升19.3个百分点;其中,比重最大的部分为“其他资金”,规模高达 19915亿元,同比增长37.9%,高出平均增速21.1个百分点。这些资金主要是由各种形式的表外间接融资构成。

过去一年,我国相当部分城市住宅价格上涨幅度明显超过制造业利润率。当前热点城市二手住宅价格的同比涨幅基本都在8%以上,北京、上海、深圳的 房价涨幅超过30%。2015年全国规模以上工业企业主营业务利润率仅为5.76%。考虑到我国热点城市房价已经长期持续较快上涨,反观制造业盈利能力受 宏观经济下行压力影响还存在下滑可能性,住宅投资无疑是当前国内最具竞争力的投资选择,因而社会资金对住宅投资的追捧就不意外了。在银行贷款、上市融资等之外,各路资金通过理财、信托、资产管理计划、民间融资等进入房地产业,推高房价高位运行态势,客观上减少了对民间实业投资支持的积极性。

在现行房地产开发 企业“滚动开发”、“项目开发”模式下,房地产开发企业资产负债比率整体较高,杠杆率居高不下。有机构研究,2015年我国房地产百强企业资产负债率继续 上行,均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点,整体负债水平有所上升。这些情况表明,热点城市参与“地王”项目竞拍的资金,并非主要来自房 地产开发企业自有资金,而主要来自各种形式的金融体系融资。

应该看到,当前我国供给侧改革的一个重要内容是提升制造业品质。品质提升的基础在于机器设备改造更新、工艺技术研发改进等长期持续地投入,涉及 到相当规模社会资金,且短期内相关投资回报可能并不会明显上升。而住宅价格高位上涨所引发的住宅投资替代效应,无疑是社会资金扩大实业投资的“拦路虎”。 如果未来住宅投资收益率不能长期稳定在社会平均投资收益率水平,那么社会资金对住宅投资的追捧势必进一步增加脱实入虚的冲动。

能否顺利建设销售有不确定性

因此,需要采取有效措施抑制热点城市房价大幅上涨,推动非热点城市加快住宅库存消化,保持房价持续平稳运行;同时还要认真落实支持民间投资各项 财税金融优惠政策,激发市场主体创新活力,有序引导民间资金进入实业投资,推动我国传统产业转型升级,并扩大新兴产业发展空间。

在我国房 地产市场供求关系基本平衡、局部地区供过于求的情况下,“地王”项目能否顺利建设销售存在不确定性。2009年年末,某上市房地产开发企业以近30亿元的 价格将杭州某地块收入囊中,成为杭州当年“地王”,明显高出后进入该区域其他房地产开发企业的价格,但时至6年项目仍未入市,并造成企业大幅亏损。 2014年,虽然南京房价曾“一枝独秀”,但仍有至少过去10个以上地王楼盘以成本价格出货,甚至亏本跑量。业内人士分析,历史上大多数“地王”项目都 “叫好不叫座”,由于成本高、起点高,运作难度要远高于普通楼盘,还要承受各种外部环境、政策调控风险,大部分项目没有实现预期表现,甚至还出现亏损或被 政府收回的情况。

导致“地王”项目开发风险的主要原因在于,我国房地产业大体仍属于“看天吃饭”的行业,政策变量对市场整体运作影响较 大。特别是二线热点城市,城市本身发展不如一线国际大都市,社会就业机会总体有限,难以明显吸纳周边人口流入。目前二线热点城市房价出现明显上涨,不排除 是政策刺激下房地产投资投机性资金回潮的结果,城市刚性、改善性住房需求并没有出现明显增长,且这部分人群的住房购买力随房价大幅上涨而显著下降,表明这 些城市的房价、地价高位上涨缺乏基本面支撑。数据显示,近期苏州地价、厦门、南京、合肥等热点二线城市成交住宅地价平均溢价率分别为119%、150%、 106%和258%,远远高出当地居民的收入增长水平。考虑到城市住宅分配业已存在的结构矛盾,在投资投机性资金推动下,住宅分配结构性矛盾将更为突出, 最终可能因为过度偏离基本面而导致房价高位不稳。

警惕地王项目风险向金融领域传导

房地产行业具备 很强吸纳资金的能力,决定了很多房地产项目开发建设并非完全由企业自有资金推动。因此,房地产企业非理性追捧“地王”项目将引发强烈外部效应,甚至存在道 德风险。一方面,房地产开发企业追捧“地王”项目,不仅可以扩大企业知名度,而且也方便企业后续融资。楼面价格大幅上涨,也将推动房价上涨预期,有利于周 边商品住宅销售。另一方面,即使房地产开发企业“地王”项目无法顺利销售并回笼资金,经营损失主要反映在项目公司,且主要以土地使用权为抵押,主要反映为 金融体系资产质量恶化。最坏的结果就是房地产开发企业把本金蚀掉,但金融体系将为房地产开发企业非理性决策承担主要经营风险,因而存在较大的道德风险。

在宏观经济下行压力未减,经济增长形势尚未完全稳定的情况下,金融机构也倾向于为房地产业提供巨额融资支持。但对单个金融机构看似理性的选择,对群体来说, 可能会陷入“群体无理性”的风险。目前看,抑制热点城市房价上涨,最有效的手段看来莫过于调控流入热点城市房地产业的资金规模,限制金融体系资金对“地 王”项目的支持,有效引导房地产开发企业合理审慎评估地价过快上涨风险。还有,应该在掌握社会融资规模房地产行业投向基础上,引导金融体系资金流向速度, 避免资金在房地产业上过度聚集,推高房地产行业整体资产负债率和杠杆水平,导致金融风险过度集中。此外,金融体系对房地产行业融资策略,要逐渐从抵押物等 第二还款来源向房地产开发企业经营状况等第一收入来源转移,更加看重企业未来的正常经营现金流状况。

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