五证不全业主被诉房被腾退 购房人告开发商获赔平台APP游戏

来源:http://www.midas-diana.com 作者:家居装修 人气:194 发布时间:2019-11-20
摘要:本期主讲 上饶装修:《购房必看》购房流程—11、退房 潘泽河律师 一、买房人在什么情况下可以退房 北京市安衡律师事务所主任,获首届全国建设领域百名优秀专业律师、北京市优秀

本期主讲

上饶装修:《购房必看》购房流程—11、退房

潘泽河律师

一、买房人在什么情况下可以退房

北京市安衡律师事务所主任,获首届全国建设领域百名优秀专业律师、北京市优秀律师、北京市百名优秀刑辩律师,北京市优秀律师党员等荣誉;任北京市律协重大复杂课题组秘书长、建设工程法律专业委员会顾问组成员等。承办的诸多重大疑难案件被新闻媒体所报道。

1、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效,置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后,置业者则有权退房,开发商应将购房款退还置业者。

15年前,韩先生花不到20万元购买了位于朝阳区黑庄户的一套公寓,但由于该项目五证不全,迟迟没有拿到房产证。多年后,开发商却以没有商品房预售许可证为由主动起诉业主,要求确认当初签订的购房合同无效,很多业主因此拿到了合同无效的判决。韩先生便是其中之一。

通常,导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种:

在被强制执行腾房后,韩先生找到律师求助,寻求救济途径。后经韩先生诉讼,作为导致合同缔约无效的过错方,开发商最终被法院判决赔偿韩先生房屋差价及装修损失110万元。

开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,导致合同无效。

卖房没有预售许可

开发商采取欺诈手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。

反以此起诉购房人合同无效

开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期,装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以认定为欺诈行为,合同无效。

15年前,因接到开发商的广告宣传,韩先生来到位于朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房。当时该小区的联排别墅和公寓住宅项目都已被卖得所剩无几,韩先生挑中了一套已是现房的99平方米的公寓。

2、置业者与开发商订立的合同显失公平,可以请求法院予以撤消,要求退房。

2001年7月,双方签订《北京市内销商品房预售契约》,内容显示房屋土地使用年限为70年,用途是住宅,房款总额为19.3万余元。

3、开发商根本违约,置业者有权解除合同,并追究开发商的责任。

缴纳了首付款后,韩先生对房屋进行了一番装修,之后便和爱人住了进去。但由于开发商五证不全,不仅房产证办不下来,按揭贷款也无法办理,因此韩先生迟迟未缴纳余款。

依据合同法的一般理论,开发商根本违约,置业者有权解除合同,予以退房并追究开发商的违约责任,主要有以下三种情况:

2006年以后,同地区房价已上涨不止5倍。开发商却陆续将购房人告上法院,要求确认其与购房人签订的房屋买卖合同无效,收回已经出售的房产,还要求他们支付这些年来的房屋使用费,也就是房租。

逾期交房超过一定期限。

开发商给出的理由是:当初售房时尚未取得房屋预售许可证,根据我国相关法律法规的规定,其与购房人所签订的商品房预售契约应属无效合同。

房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准,置业者有权退房。

购房合同不仅被判无效

由于开发商的过错,置业者不能依法取得房屋所有权证书。

买房人还要支付多年房租

二、如何办理退房手续

韩先生是在2008年被开发商告上法庭的。开庭时,开发商自称卖房时已告知韩先生他们没有预售许可证,但遭到韩先生的否认。韩先生说,开发商的理由简直太可笑了,有哪个开发商会主动告知买房人自己五证不全?而且他买房时已是现房。

什么样情况下购房者可以依法退房呢?在各个购房阶段应该如何退房呢?

但韩先生和很多被告的业主一样,最终都输了官司。法院确认,到案件审理时,开发商只取得国有土地使用证及建设用地规划许可证,仍未取得涉讼房屋所在小区的开工证、商品房预售许可证及房屋所有权证。

商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖,因为其交易周期长,涉及资金量大,技术问题多,权利义务关系复杂,所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因,可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因:一是购房者违约;二是卖方违约;三是双方都不违约,但双方就退房问题达成一致意见;四是双方都违约,但协商达不成一致意见。在买卖过程中,由于违约方的不同及所处的阶段不同,办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。

2008年6月,法院一审判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》无效,韩先生需腾房,并按每月800元的标准给付开发商房屋使用费(自2001年8月17日起至实际腾房之日止);开发商退还韩先生6.9万余元购房款。

1、订金阶段

韩先生不服提起上诉,二审被驳回。后韩先生又申请再审,2009年6月北京高院作出指令二中院再审的决定。同年12月,二中院作出终审判决,仍然维持了二审判决。

当购房者已交订金,但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下:如果购房者已向卖方支付了订金,但没有说明所交款项的性质,也没有任何约定,这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

2010年初,韩先生夫妇被法院强制执行腾退了双旭花园的公寓,当时在北京只有这一处居所的夫妻俩因无家可归,曾一度借住在朋友家中。

如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证,购房者与卖方有约定,所交款项为定金,且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见,最终没有签订合同,所交款项予以没收,定金一律不退。姜涛与刘桂林(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师认为,这种约定有违公平公正的原则,应属强迫交易的行为,这种情况如卖方拒不退还定金,购房者可直接向法院起诉,但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。

律师支招起诉开发商 缔约过错方应赔偿损失

2、已做预售登记阶段

此时,韩先生的内心是崩溃和愤怒的。他向律师求助,询问这种情况下是否还能追究开发商的法律责任。

买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记,但房屋还未交付使用,这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表示出来,签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

潘泽河律师接手此案,代理韩先生起诉双旭花园开发商,要求其赔偿因合同无效给韩先生造成的重新购房溢价损失和装修费用。

如果买卖双方中一方违约,且达不成一致意见,那么主张解除合同的一方,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议,可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外,双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

潘律师认为,开发商在无商品房预售许可证的情况下,与购房人签订自制的格式合同即《北京市内销商品房预售契约》,导致商品房买卖合同被确认为无效,负有完全责任。

3、入住阶段

庭审中,韩先生申请法院对涉案房产进行市场价格的司法鉴定。一开始,评估机构依据成本法对涉案房屋进行价格评估,作出的鉴定结论仅为76万元。潘泽河律师提出异议,认为评估机构采用的评估方法错误,要求评估机构对房屋价格以比较法和受益法进行重新估价或价格补正。

在房屋竣工后,购房者已办理了入住手续,交了政府部门应收的税费之后,但房产证还没有办理下来之前退房的,这个阶段要求退房的一般都是购房者,大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外,还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同,卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议,购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

法院采纳了潘律师的意见,致函要求评估机构按照市场价格对涉案房屋进行重新估价。重新估价后的房屋价值为133万余元。

4、房产证办理完毕阶段

法院审理认为,开发商在未取得商品房预售许可证的情况下,以商品房的名义对外销售房屋并承诺办理房屋买卖过户手续,之后亦未积极补办相关手续,其对合同无效负有重大过错。根据相关法律规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法院经过综合考虑后判决双旭地产赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。

房产证办理完毕之后,房屋的所有权已完成了转移,除非合同里有约定,否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证,但是卖方垫资,且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务,卖方是可以提出解除合同的,要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

双旭地产提起上诉后,2014年3月,三中院终审维持原判。此后,双方达成执行和解,韩先生拿到了赔偿款。

三、购房维权法律常见问题

据悉,作为第一个起诉开发商索要房屋溢价损失并获得成功的业主,韩先生的判决起到了一定的示范作用。据韩先生了解,后来陆续有其他业主提起了类似诉讼。

指导律师:庄清忠,广东广大律师事务所

律师提醒

1、开发商收取选号费是否有法律依据?

血泪教训在先 买一手房必须看五证

庄律师:开发商收取选号费的行为无法律依据。如果该选号费在双方未能签订《商品房买卖合同》,开发商应当无条件退还;若开发商不退环选号费,可通过向当地建委投诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。

在双旭花园开发商与另一位业主季女士诉讼的判决书中,法院在“经本案查明”部分提到:“双旭花园项目原为违法建设项目,1997年11月,北京市建设工程项目执法监察领导小组决定对双旭花园项目的占地及建筑进行罚款,在处罚落实的基础上,由有关部门分别予以补办合法手续。”

2、开发商收取“订金”后,若开发商违约,是否应当双倍返还?

“双旭公司除已取得国有土地使用证及建设用地规划许可证外,北京市规划委员会、北京市朝阳区教育委员会已同意其补办规划及相关手续。”

庄律师:这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。该“订金”与可以双倍返还的“定金”是不同的法律概念。《中华人民共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。对于“订金”是否可以适用双倍返还的原则,目前没有相关法律依据。

“后本院向北京市规划委员会进行核实,该委答复:从该委2003年5月《关于同意补办规划手续的函》看,双旭公司开发的项目在当时是可以补办手续的,但当时双旭公司并未补办。”

3、开发商收取“定金”后,是否无论何种原因导致未能签署《商品房买卖合同》,都要双倍返还?

这位季女士在提前还清购房贷款并将210平方米的联排别墅转卖他人后,却被双旭地产起诉,并经法院判决当初的购房合同无效,导致她被买房人起诉,背上了120万元的债务。

庄律师:不是。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

潘泽河律师提醒,商品房买卖,需要“五证齐全”。所谓“五证”,是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售许可证。因有这些业主的血泪教训在先,购房人在签定购房合同前一定要检查开发商的五证原件。

4、开发商所取得的“五证”和“两书”,具体指哪“五证”和“两书”?

本报记者 张蕾 J009

庄律师:“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中“五证”属于行政许可的范围和性质,“两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。

5、开发商没有向业主出示“五证”,所签署的《商品房买卖合同》是否有效?

庄律师:自2006年开始,北京市所有《商品房买卖合同》均需要通过网签的方式签署,如开发商没有取得“五证”或“五证”不全的项目,是不能通过网签的。如果开发商没有在签署《商品房买卖合同》前出示“五证”,购房人有权依法要求查看。如果购房人忘记查看开发商“五证”,也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得“五证”。

6、双方签订《商品房买卖合同》后,在《商品房买卖合同》尚未办理预售备案登记前,购房人反悔,不想继续履行《商品房买卖合同》,是否可以以《商品房买卖合同》尚未生效为由,单方面解除合同,是否可以不承担法律责任?

庄律师:购房人应当按照合同的约定承担违约责任。《合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

7、购买精装修的商品房过程中,开发商在《商品房买卖合同》附件中,关于装修标准的约定,只有装修材料的品牌或同等档次,没有装修材料具体规格型号,该怎么办?

庄律师:购房人在购买精装修的商品过程中,绝大多数都遇到这种困惑,至今没有相关的法规对开发商开发建设的精装修房屋装修材料和装修标准作出明确的规定。建议可以和开发商协商对部分主要装修材料进行“封样”,在收楼时以“封样”作为验收标准。发生争议后,一般选择适用《合同法》第六十二条的规定。

8、商品房交付时,开发商要求业主一并缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费,是否合理?

庄律师:根据新的《商品房买卖合同》示范文本,开发商可以与购房人在《商品房买卖合同》中约定购房过程中税费的代缴纳。如果购房人已经和开发商事先在《商品房买卖合同》中有约定,则应当按照约定履行。如果双方没有约定,按照法定执行。契税的交纳时间,法律规定应当在办理转移登记时缴纳。

9、开发商要求在收楼时,必须先和前期物业公司签署《物业管理合同》并缴纳一年的物业费后,才能在物业公司领取钥匙,是否违法?

庄律师:商品房买卖合同和物业管理合同属于两个不同的法律关系,这两个法律关系是完全独立的,开发商的要求属于明显的违法行为。虽然在《商品房买卖合同》中,已经对前期物业管理有明确的约定,但是开发商交付房屋的流程不符合法律规定,开发商应当履行《商品房买卖合同》中约定的房屋交付义务,不得附加任何条件。购房人如不签署《物业管理协议》或不缴纳物业费,属于另外一个法律关系,应当通过其他法律途径解决。

10、收楼时,开发商要求购房人支付燃气初装费,否则不予交房。购房人是否应当缴纳燃气初装费?

庄律师:作为房屋的附属设施,燃气管道应由开发商负责安装,业主支付的购房款应该包含了房屋以及附属设施的相关费用。开发商收取燃气初装费没有任何法律依据,购房人有权拒绝缴纳。开发商以此拒绝交房的,购房人可以通过司法渠道追究开发商逾期交房的违约责任。

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